주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 그 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 한국주택금융공사가 안내하는 정의입니다. 집을 팔아 현금을 만드는 것이 아니라, 살던 집에 그대로 살면서 현금 흐름만 만들어낸다는 점이 핵심입니다.

보증기한은 본인과 배우자가 돌아가실 때까지입니다. 한쪽이 먼저 세상을 떠나도 남은 배우자가 계속 받을 수 있다는 뜻입니다. 노후 현금 흐름 전체를 설계할 때는 국민연금 기준소득월액에 따른 보험료 계산 방법과 함께 보면 그림이 잡힙니다.

주택연금 나이 기준에서 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다. 부부 둘 다 55세를 넘어야 한다고 생각하는 분이 많은데, 공사 안내는 부부 중 1명이 55세 이상이면 된다고 명시하고 있습니다. 배우자가 아직 젊어도 한쪽이 조건을 채우면 신청할 수 있습니다.

주택연금 공시가격 기준은 12억원 이하입니다. 시세가 아니라 공시가격이라는 점이 중요합니다. 시세로는 12억을 넘어 보여도 공시가격 기준으로는 들어오는 집이 적지 않습니다. 대상 주택은 주택법 제2조제1호에 따른 주택이 기본이고, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택과 주거목적 오피스텔도 포함됩니다.

거주 요건도 실질을 봅니다. 가입주택을 가입자나 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 하며 주민등록전입이 되어 있어야 합니다. 다만 질병 치료처럼 공사가 인정하는 사유가 있으면 예외가 인정됩니다.

주택연금 수령액은 크게 세 가지로 정해집니다. 첫째는 가입 시점의 나이입니다. 늦게 가입할수록 남은 지급 기간이 짧아지므로 월 금액은 올라갑니다. 둘째는 주택가격입니다. 같은 나이라도 집값이 클수록 월 금액이 커집니다. 셋째는 어떤 지급방식을 고르느냐입니다.

여기서 흔히 헷갈리는 것이 가격 기준입니다. 가입 자격을 볼 때는 공시가격 12억원 이하인지를 따지지만, 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사가 인정하는 시세를 적용합니다. 아파트라면 한국부동산원 시세와 KB국민은행 시세를 순차적으로 적용합니다. 자격 심사와 금액 산정의 잣대가 다르다는 뜻입니다.

주택연금 계산기를 검색해 나오는 민간 사이트 숫자는 참고용으로만 보는 편이 좋습니다. 월지급금 지급률은 공사가 정기적으로 조정하기 때문에, 실제 금액은 한국주택금융공사의 예상연금조회에 본인의 생년월일과 주택가격을 넣어 확인해야 정확합니다. 이 글에서 특정 금액을 적지 않은 이유도 같습니다.

주택연금 지급방식은 일곱 가지가 있습니다. 평생 매월 받는 종신지급방식, 목돈 인출을 섞은 종신혼합방식, 정해진 기간에 집중해 받는 확정기간혼합방식, 기존 주택담보대출을 갚는 데 쓰는 대출상환방식과 대출상환우대방식, 그리고 저가주택에 유리한 우대지급방식과 우대혼합방식입니다. 같은 집이라도 어느 방식을 고르느냐에 따라 월 금액과 목돈 활용 여지가 달라집니다.

주택연금 단점으로 자주 이야기되는 것은 가입 뒤 집값이 크게 올라도 월지급금이 그에 맞춰 오르지는 않는다는 점, 그리고 실거주 요건을 지키지 못하면 지급이 흔들릴 수 있다는 점입니다. 주민등록을 옮기거나 장기간 집을 비우게 될 상황이 예상된다면 미리 공사에 확인해두는 편이 안전합니다. 사망 시에는 정산 절차를 거치며, 남은 가치가 있으면 상속인에게 돌아갑니다.

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자주 묻는 질문

한국주택금융공사 기준으로 부부 중 1명이 55세 이상, 공시가격 12억원 이하 주택이 가입 대상입니다.